Le statut de loueur meublé non professionnel ou « LMNP » vous offre la possibilité de diversifier votre patrimoine et de préparer sereinement votre retraite grâce aux revenus générés. Mais avant de vous lancer dans un tel investissement, il est primordial de comprendre ce que ce type de location implique et comment profiter au mieux des avantages qu’il offre.
Location meublée non professionnel : définition
La location meublée consiste à proposer un bien immobilier à la location. Il peut notamment s’agir d’un bien neuf ou ancien, d’une résidence de services (EHPAD, résidence de tourisme…) ou d’un logement à usage d’habitation principale pour les futurs occupants. Pour être considéré comme “meublé”, le bien doit disposer d’un minimum d’équipements de sorte à ce qu’il soit immédiatement habitable. Des ustensiles de cuisine, une literie et des meubles de rangement font partie des éléments de base à prévoir.
Le statut de loueur meublé non professionnel peut vous être accordé si la mise en location de votre bien ne constitue pas la principale source de revenus de votre foyer. Il doit s’agir d’une activité générant des revenus complémentaires.
Location meublée non professionnel : quels sont les termes à connaître ?
La compréhension de quelques notions de base vous permettra de mieux préparer votre projet d’investissement. Les termes développés ci-après vous seront particulièrement utiles dans la mesure où ils reviennent de façon récurrente tout au long de la mise en location du bien immobilier.
1/ Régime d’imposition
Le régime d’imposition définit le mode de calcul des impôts et permet donc de déterminer le montant des bénéfices imposables. Lorsque vous investissez en tant que LMNP, vous disposez de deux options.
Le micro BIC (bénéfices industriels et commerciaux) est le régime applicable lorsque les revenus locatifs annuels n’excèdent pas 72 600€ (176 200€ dans le cas des chambres d’hôte et les meublés de tourisme classés). Un abattement de 50% est automatiquement appliqué sur vos recettes (71% pour les chambres d’hôte et les meublés de tourisme classés). Cela signifie que le montant correspondant à cet abattement est retranché de vos bénéfices, ce qui réduit considérablement le revenu imposable.
Si la location meublée non professionnelle génère annuellement plus de 72 600€, elle est soumise à l’imposition au réel. Vous pouvez aussi adopter ce régime si vous préférez une déduction au réel des charges ou si vous souhaitez optimiser l’amortissement du bien mis en location. Les charges locatives et les intérêts d’emprunts font partie des éléments déductibles. Naturellement, l’adoption du régime réel implique que vous teniez une comptabilité à jour, conformément au plan comptable général et dans le plus strict respect du code de commerce.
2/ Fiscalité
Comme vous pouvez le constater, les revenus locatifs sont systématiquement soumis à des impôts. En revanche, les modes de calcul sont variables en fonction du régime choisi. Chacune de ces options vous permet d’optimiser vos bénéfices en réduisant considérablement l’assiette imposable. Il convient toutefois de vous renseigner minutieusement en amont pour évaluer le régime fiscal qui vous permet de générer le maximum de profits sur toute la durée de mise en location meublée de votre bien immobilier.
3/ Plafond de rétribution
Au moins l’une des conditions ci-après doit être remplie pour que votre activité soit considérée comme une location meublée non professionnelle :
– les revenus locatifs annuels ne dépassent pas les 23 000€
– au moins 50% des revenus globaux de votre foyer fiscal sont générés par d’autres activités (autres BIC, activités salariales…).
Si aucune de ces conditions n’est respectée, vous serez automatiquement assimilé au statut de loueur meublé professionnel (LMP).
Important : L’investisseur en LMNP ne peut être considéré comme tel s’il exerce d’autres activités à titre de LMP.
4/ Cadre fiscal
Le LMNP est un statut juridique établi en 1949. Depuis qu’elle est instaurée, la législation a connu de nombreuses évolutions. Ces amendements tendent à assouplir le cadre fiscal de manière à ce que l’investissement soit profitable aux contribuables Français.
Il est par exemple possible d’appliquer la loi Censi-Bouvard si vous optez pour une imposition au réel. Le dispositif est applicable aux acquéreurs de résidence services et permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% sur le prix d’achat hors taxe du bien. Le plafond de cette réduction répartie sur 9 ans est fixé à 300 000€.
En vous engageant à conserver le bien sur un minimum de 20 ans, l’amendement Censi-Bouvard vous permet de récupérer jusqu’à 20% de TVA sur le montant d’achat. La durée du bail doit par ailleurs être fixée pour un minimum de 9 ans.
Location meublée non professionnel : se faire accompagner par un expert-comptable dédié
L’accompagnement d’un expert-comptable pour une location meublée non professionnel est vivement recommandé dès le début du projet d’investissement. Ce professionnel dédié vous orientera vers les décisions les plus avantageuses. Pour cela, il étudiera votre situation tant sur le plan personnel que professionnel, ce qui lui permettra d’établir votre profil d’investisseur et donc de déterminer le régime fiscal et les options de défiscalisations les plus attractives.
Bien que le régime réel soit le seul à exiger la tenue d’une comptabilité réglementaire, il reste indispensable d’analyser vos revenus, de calculer vos charges et de veiller à leur équilibre, indépendamment de la fiscalité choisie.
L’expert-comptable intervient donc à vos côtés dans l’objectif d’optimiser la rentabilité de votre investissement en LMNP. Il vous fait bénéficier de son savoir-faire sur le plan administratif et vous conseille judicieusement dans les aspects juridiques en plus de veiller à la santé financière de vos activités.
La location meublée non professionnelle constitue une niche fiscale avantageuse à bien des égards. La réussite de votre investissement repose néanmoins sur la pertinence de la gestion comptable et fiscale. C’est pour cela qu’il est indispensable de recourir aux compétences d’un expert-comptable dédié aux LMNP.
