Différent du bail « commercial », le bail « professionnel » est un contrat de location qui est établi entre un propriétaire et un professionnel dans le cadre d’une profession non commerciale. Mais à qui s’adresse-t-il précisément ? Et quelles sont les conditions d’obtention et les modalités de fonctionnement légales de location d’un local professionnel ? Zoom sur le bail professionnel.
Qu’est-ce qu’un bail professionnel ?
Un bail professionnel est un contrat de location de bien immobilier destiné, comme son nom l’indique, à un usage professionnel pour un entrepreneur. À ne pas confondre avec la notion de « bail commercial », le bail professionnel dispose d’une réglementation différente de ce dernier. Commerce, industrie, activité de profession libérale : le type de contrat de location doit répondre à certains critères et être adapté à l’activité de votre entreprise. En effet, contrairement au bail « commercial », un bail professionnel est un contrat signé dans le cadre d’une activité qui n’est ni commerciale, ni agricole, ni artisanale, ni industrielle.
Bien qu’elle soit inférieure à celle d’un bail commercial, ce contrat assure en outre – notamment pour les activités libérales – une protection et des garanties. Assez souple en termes de règles de fonctionnement établies entre les deux parties (le propriétaire et le locataire), le bail professionnel doit bien évidemment servir à une location d’espace à usage entrepreneurial, et non pour une habitation.
Qui peut bénéficier de ce bail ?
À destination des professionnels, ce type de contrat s’adresse majoritairement aux entrepreneurs libéraux (classé dans la catégorie professionnelle des « bénéfices non commerciaux »), par exemple les professionnels du domaine médical (médecins, infirmières, dentistes, etc.), les professions techniques (experts-comptables, architectes, etc.) les professions juridiques (huissier, notaire, avocat, etc.), les consultants (de tous les domaines d’activité), mais aussi les professions libérales non réglementées telles que les écrivains, ou encore les décorateurs.
Quelles sont les caractéristiques de ce bail ?
Le bail professionnel établi entre le professionnel et le bailleur s’inscrit sur une période de 6 ans minimum, et devra impérativement être rédigé par un notaire dans le cadre d’une durée du bail supérieure à 12 ans. Il sera par la suite tacitement reconduit pour une durée de 6 ans, ou plus, en fonction de la durée prévue par le contrat initial signé entre les deux parties.
Le loyer est quant à lui fixé de manière totalement libre par le propriétaire des lieux. Ce dernier fixe également les modalités de paiement (montant, fréquence, etc.), et ces dernières peuvent être revues à tout moment. En revanche, si le contrat indique un indice (indice du coût de la construction, indice des loyers commerciaux, indice des activités du tertiaire, etc.), le loyer sera applicable pour toute la durée du bail, veillez donc à faire préciser cela dans vos contrats de baux professionnels afin de ne pas avoir de mauvaises surprises. Car bien qu’étant plus souple pour le locataire, un bail professionnel implique aussi un plus grand risque de modification avant terme.
Conventionnellement fixé entre le locataire et le bailleur, le loyer est généralement établi en fonction des recettes du locataire ou de son chiffre d’affaires (« clauses recette »). Notez enfin que le mécanisme de « révision triennale permet au locataire de demander – par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier – une révision du montant du loyer, en proposant un nouveau loyer. En cas de sous-location des fonds de commerce, certaines obligations sont également à respecter.
Que contient-il ?
Très souple en termes de réglementation, le bail professionnel est rédigé librement entre les deux parties (le bailleur et le locataire). Néanmoins, le contrat contient généralement des informations communes à la rédaction de tous types de contrats, tels que l’identité des différentes parties signataires, la durée du bail ainsi que ses modalités de renouvellement, le montant du loyer (et du dépôt de garantie) et les modalités de paiement (comme la fréquence, par exemple) mais aussi les modalités de révision de ce dernier.
Le rappel du droit de résiliation du locataire (notamment le délai de préavis), ainsi que des modalités de congés à expiration du bail sont également des notions qui doivent figurer sur le contrat. Enfin, les obligations légales des différentes parties ainsi que la juridiction compétente en cas de litige doivent être inscrits sur le contrat. Une fois l’état des lieux de l’espace effectué (lors de la prise de possession des locaux par le professionnel), ce document doit également être mis en annexe pour conclure un bail, ainsi que le règlement de copropriété le cas échéant.
Les conditions de résiliation
Pour résilier un bail professionnel, le locataire a deux options. Comme dans le cadre d’une résiliation de bail locatif pour une habitation, le locataire peut envoyer au propriétaire une lettre avec accusé de réception, avec un délai de préavis de 6 mois, notifiant son désir de mettre fin au bail. Il peut également passer par un huissier. Si le locataire ne met pas fin au bail, ce dernier est tacitement reconduit, mais sans renouvellement du bail. Cette notion implique que le propriétaire est en droit, légalement, à la fin du bail, d’effectuer un renouvellement sous certaines conditions telles qu’un nouveau loyer, une nouvelle durée, etc.
L’avantage du bail professionnel est qu’en cas de résiliation, le locataire n’a aucune justification à fournir au propriétaire, ni aucune indemnité d’éviction à lui verser (ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’un bail commercial). Ainsi, s’il estime que le propriétaire ne respecte pas ses obligations, le locataire sous bail professionnel peut, à tout moment, mettre un terme à ce contrat.
Les termes du bail de location ne sont pas les mêmes dans le cadre d’une activité commerciale et dans le cadre d’une activité professionnelle libérale. Ainsi, plus souple que le statut des baux commerciaux, le bail professionnel permet aux différentes parties signataires de définir ensemble les différentes modalités contractuelles liées à la location du bien immobilier. Si ce type de bail offre certains avantages, il est tout indiqué pour le locataire de veiller à préciser au maximum certaines conditions – notamment celles liées aux modifications du montant du loyer ou celles liées aux conditions de résiliation – afin de se protéger en terme financier.
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